POJASNILA DOLOČB ZAKONA ZA URAVNOTEŽENJE JAVNIH FINANC V DELU, KI UREJA DAVEK NA NEPREMIČNO PREMOŽENJE VEČJE VREDNOSTI

Pojasnilo MF, številka: 007-253/2012/131, z dne 3. 8. 2012

 

Davek na nepremično premoženje večje vrednosti urejajo 189. do 196. člen ter 244. člen Zakona za uravnoteženje javnih financ (Uradni list RS, št. 40/12; v nadaljevanju: ZUJF).

 

Nepremičnine so v Sloveniji obremenjene z dvema dajatvama, ki imata naravo davka na nepremičnine. Za nepremičnine, ki so pozidana in nepozidana stavbna zemljišča v lasti pravnih in fizičnih oseb, se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (v nadaljevanju: NUSZ), za stavbe v lasti fizičnih oseb pa tudi davek od premoženja. Z davkom na nepremično premoženje večje vrednosti se uvaja še ena dajatev, vezana na lastništvo oziroma posest nepremičnega premoženja, s katero pa se želi dodatno obdavčiti le nepremično premoženje večje vrednosti, ki je v lasti istega lastnika in ni v poslovni funkciji. Zakon kot mejo za določitev premoženja večje vrednosti določa nepremičnine v lasti enega lastnika, katerih skupna vrednost znaša najmanj 1.000.000 evrov. Namen je predvsem v obdavčitev zajeti t.im. pasivno nepremično premoženje, to je nepremičnine, ki se ne uporabljajo za opravljanje dejavnosti ali niso namenjene javni rabi.

 

Davek uvaja 189. člen ZUJF, ki tudi določa obdobje odmerjanja davka, in sicer določa, da se davek odmeri do vključno leta 2014. Ker ima davek naravo letne dajatve na nepremično premoženje, to pomeni, da se bo odmerjal le dve leti in pol, in sicer za drugo polovico leta 2012 ter za leti 2013 in 2014. Davek se torej uvaja kot začasen ukrep.

 

190. člen določa, da prihodki od davka pripadajo proračunu Republike Slovenije, v nasprotju z NUSZ in davkom od premoženja, ki sta prihodek občin.

 

V skladu s 191. členom se obdavči nepremično premoženje, kot je evidentirano v registru nepremičnin po stanju na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja. Izjemoma se za leto 2012, ko se davek odmeri le za obdobje od uveljavitve ZUJF do konca leta, obdavči premoženje, kot je v registru nepremičnin evidentirano po stanju na prvi dan v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je ZUJF uveljavljen, torej po stanju na dan 1. 6. 2012 (244. člen ZUJF).

 

Ureditev pomeni, da se za določitev premoženja, ki je predmet obdavčitve glede na njegovo vrednost in za določitev zavezanca, upoštevajo podatki, ki so posamezni nepremičnini pripisani v registru nepremičnin na presečni datum. Register nepremičnin je evidenca o dejanskem stanju nepremičnin, določena na podlagi Zakona o evidentiranju nepremičnin. V registru nepremičnin se za vsako nepremičnino vodijo naslednji podatki:
- številka parcele, številka stavbe, številka dela stavbe,
- lastnik nepremičnine,
- upravljavec nepremičnine,
- podatki o lastnostih nepremičnine (lega in oblika, površina, dejanska raba itd.) in
- podatek o posplošeni tržni vrednosti.

 

Podatki o nepremičnini se v register nepremičnin praviloma pridobivajo iz javnih zbirk podatkov (zemljiška knjiga, zemljiški kataster, kataster stavb, centralni register prebivalstva, poslovni register itd.). Za pravilnost podatkov, ki se v register nepremičnin pridobivajo z vprašalnikom (predvsem podatki o lastnostih nepremičnine), pa so odgovorni lastniki.

 

Za namene odmere davka se bodo torej upoštevali podatki iz registra nepremičnin na zakonsko določen datum, zato je pomembno, da lastniki podatke v registru tekoče usklajujejo z dejanskim stanjem.

 

Obdavčeno je nepremično premoženje, ki pripada enemu lastniku, kadar njegova skupna vrednost znaša najmanj 1.000.000 evrov. Za določitev vrednosti se upošteva posplošena tržna vrednost iz registra nepremičnin (193. člen ZUJF). Ko se določa vrednost, ki pripada enemu lastniku, se upošteva njegove lastniške deleže (192. člen ZUJF).

 

V skladu z namenom zakona drugi odstavek 191. člena določa, da se za nepremičnine za namene davka na nepremično premoženje večje vrednosti štejejo vse nepremičnine, razen nepremičnin za poslovno in industrijsko rabo ter za javni namen. S to določbo se generalno iz obdavčitve izvzema vse poslovne in industrijske nepremičnine ter nepremičnine, ki služijo javni rabi.

 

Zakon eksplicitno navaja nepremičnine, za katere se na podlagi podatkov iz javnih evidenc lahko sklepa, da so »nepremičnine za poslovno in industrijsko rabo ter javni namen«. To so vse stavbe in deli stavb s pripadajočimi zemljišči, ki jim je v registru nepremičnin pripisana dejanska poslovna ali industrijska raba ali imajo vrsto dejanske rabe, za katero se predvideva, da je javna.

 

Med take nepremičnine se uvrščajo stavbe in deli stavb z naslednjimi šiframi dejanske rabe:
1130001, 1211101, 1211102, 1211103, 1274001, 1212001, 1242001, 1242002, 1242003, 1242006, 1211201, 1211202, 1230104, 1230105, 1230401, 1230101, 1230102, 1230103, 1230106, 1230402, 1261002, 1220101, 1220301, 1220201, 1220302, 1230404, 1262001, 1262002, 1262003, 1263001, 1263002, 1263003, 1263004, 1264001, 1264002, 1264003, 1264004, 1264005, 1272103, 1251001, 1252002, 1252003, 1241006, 1251000, 1251003, 1251004, 1251005, 1251006, 1251007, 1251008, 1251009, 1252001, 1252004, 1252005, 1252006, 1252007, 1252008, 1252009, 1252010, 1271302, 1271101, 1271201, 1274023, 1230201, 1241003, 1241004, 1241007, 1241008, 1241009, 1242005, 1261001, 1265001, 1265002, 1265003, 1272101, 1273001, 1220102, 1230302, 1230303, 1241002, 1241005, 1242004, 1261003, 1272102, 1272201, 1274002, 1274003, 1274004, 1274005, 1274006, 1274007, 1274008, 1274009, 1274010, 1274012, 1274013, 1274014, 1274015, 1274018, 1274019, 1274021, 1274024, 1230301, 1241001, 1251002, 1274011, 1274016, 1274017, 1274020 in 1274022.

 

Pomen šifer je razviden iz »podrobnejše delitve dejanske rabe dela stavb«, ki je objavljen na spletnih straneh Geodetske uprave RS (v nadaljevanju: GURS):

Iz obdavčitve se izvzemajo tudi parcele, na katerih stojijo stavbe z zgoraj navedenimi šiframi dejanske rabe.

 

Stavbe, dele stavb in parcele, ki so izvzete iz obdavčitve neposredno na podlagi tretjega odstavka 191. člena ZUJF, je mogoče določiti na podlagi podatkov registra nepremičnin.

 

Kot nepremičnine za poslovni in industrijski namen se izločijo tudi stavbe in deli stavb s pripadajočimi zemljišči, ki so deloma ali v celoti v sistemu množičnega vrednotenja vrednotene po modelih za elektrarne (model PNE), črpalke (model PNB), pristanišča (model PNP) in rudnike (model PNM). Modele določa Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11; v nadaljevanju: uredba). Navedeni modeli določajo, katere stavbe, deli stavb in parcele se uporabljajo za posamezno dejavnost. Zato se vse nepremičnine, vrednotene z navedenimi modeli, ne glede na njihovo dejansko ali namensko rabo, evidentirano v registru nepremičnin, tudi obravnavajo kot nepremičnine za poslovno oziroma industrijsko rabo.

 

Iz obdavčitve se izločijo tudi preostale nepremičnine (predvsem stanovanjske in stavbna zemljišča), za katere je na podlagi razpoložljivih podatkov mogoče z veliko zanesljivostjo določiti, da se uporabljajo za poslovni namen.

 

Tako se izločijo stavbe in deli stavb s pripadajočimi zemljišči, ki imajo na podlagi šifre dejanske rabe eno od stanovanjskih rab in so v lasti občin, javnih (stanovanjskih) skladov in države, saj so to praviloma stanovanjske nepremičnine, ki se oddajajo v najem (službena, kadrovska, neprofitna stanovanja itd.). Izločijo se tudi parcele, na katerih je določeno zemljišče za gradnjo stavb in so v lasti občin, javnih skladov in države.

 

Na podlagi zgoraj navedenih pravil se iz obdavčitve izvzemajo vse stavbe in deli stavb s poslovnimi prostori, kot so lokali, pisarne, ateljeji, prostori za izobraževanje, vzgojo, zdravstvo, pastoralno dejavnost itd., z industrijskimi prostori, kot so industrijske hale, skladišča itd., pa tudi z javnimi prostori kot so sejmišča, postajališča, dvorane, cerkve, muzeji itd. S tako opredelitvijo se iz obdavčitve izvzemajo torej tudi vse šole, vrtci, bolnišnice, knjižnice, znanstvenoraziskovalne ustanove itd.

 

Poleg tega zakon iz obdavčitve izvzema tudi parcele, ki so v registru nepremičnin evidentirane po namenski rabi kot kmetijska, gozdna in vodna zemljišča ter parcele, ki so javno dobro.

 

Kot kmetijska in gozdna zemljišča se izločijo zemljišča s šifro namenske rabe 200000 (kmetijsko zemljišče), 201000 (najboljše kmetijsko zemljišče), 202000 (drugo kmetijsko zemljišče) in 300000 (gozdno zemljišče).

 

Zaradi različne kakovosti podatkov o namenski rabi zemljišč, ki so v register nepremičnin vpisani na podlagi podatkov občin, pri vrednotenju zemljišč ni vedno uporabljen podatek o namenski rabi. Parcele, za katere v registru nepremičnin namenska raba ni evidentirana ali če je za njih evidentirana namenska raba »drugo zemljišče«, se v primeru, da so te parcele po dejanski rabi kmetijska ali gozdna zemljišča in so v sistemu množičnega vrednotenja vrednotene po modelu za kmetijska (model KME) ali za gozdna (model GOZ) zemljišča,  prav tako izločijo iz obdavčitve kot kmetijska in gozdna zemljišča.

 

Pri določitvi, katere nepremičnine izpolnjujejo pogoje za izvzem iz obdavčitve, da so torej namenjene opravljanju dejavnosti, se je izhajalo iz predpostavke, da so nepremičnine, ki so po klasifikaciji dejanske rabe v registru nepremičnin poslovne ali industrijske nepremičnine, oziroma so po namenski rabi kmetijska in gozdna zemljišča,  v vsakem primeru namenjene opravljanju dejavnosti, zato so v zakonu eksplicitno navedene.

 

Iz obdavčitve se izvzamejo tudi preostale nepremičnine, ki so namenjene javni rabi.

 

Kot nepremičnine, ki so namenjene javni rabi, se določijo tudi preostale stavbe in deli stavb ter parcele, ki so v lasti Republike Slovenije ali občin ali imajo evidentiran status javnega dobra.
 
Poleg teh se kot nepremičnine za javni namen izločijo tudi parcele, pri katerih je v zemljiškem katastru kot lastnik vpisan: »splošno ljudsko premoženje«, »nepremičnina v splošni rabi«, ipd. ter parcele, za katere je v zemljiškem katastru na celi parceli ali njenem delu evidentirana vrsta rabe »cesta«, »železnica«, »vodotok«, »jezero« ali »morje«.

 

Kot javno dobro se štejejo tudi vodna zemljišča, to so parcele s šifro namenske rabe 400000 (vodno zemljišče), 401000 (površinska voda), 401010 (celinska voda), 401020 (morje) in 402000 (območje vodne infrastrukture). 

 

Iz obdavčitve se vedno izvzame cela parcela, čeprav izpolnjuje pogoje za izločitev samo del parcele. Na tak način so v veliki večini odpravljene možne neskladnosti pri uvrščanju nepremičnin v obdavčljivo premoženje zaradi lokacijske nenatančnosti zemljiškega katastra, neevidentiranih javnih cest, neskladnosti med katastri in evidencami, iz katerih so prevzeti podatki v register nepremičnin.

 

Za nepremičnine, za katere se na podlagi podatkov, evidentiranih v registru nepremičnin, ne da določiti, ali se štejejo v nepremično premoženje večje vrednosti,  se bo skladnost njihove rabe z zakonsko določeno (predvsem ali je nepremičnina namenjena poslovni ali industrijski rabi) ugotavljala skozi poseben postopek priprave podatkov za odmero davka in tudi skozi odmero samo.

 

Za pripravo podatkov iz registra nepremičnin za odmero davka je v skladu z določbo tretjega odstavka 195. člena ZUJF odgovoren organ, pristojen za evidentiranje nepremičnin in množično vrednotenje, to je geodetska uprava. 

 

Na podlagi tako pripravljene baze podatkov geodetska uprava identificira zavezance (lastnike z vrednostjo vseh obdavčljivih nepremičnin najmanj 1.000.000 evrov) ter njihove podatke, skupaj s podatki o vseh njihovih nepremičninah (ali deležih) pošlje davčni upravi, ki pripravi podatke za odmero davka.

 

V postopku priprave podatkov se nadalje na davčni upravi izločijo tudi vse stanovanjske nepremičnine v lasti pravnih oseb ali fizičnih oseb, ki samostojno opravljajo dejavnost, če je njihova glavna dejavnost po šifri standardne klasifikacije dejavnosti (SKD) dajanje nepremičnin v najem (šifra SKD 68.200) ali dejavnost finančnega zakupa (šifra SKD 64.910). Izločijo se tudi vse stanovanjske nepremičnine in zemljišča za gradnjo stavb v lasti oseb, katerih glavna dejavnost je gradnja stanovanjskih in nestanovanjskih stavb (šifra SKD 41.200).

 

Vsem osebam, katerih skupna vrednost nepremičnin še vedno presega 1.000.000 evrov, davčni organ v postopku odmere pošlje poziv s seznamom vseh nepremičnin (z identifikacijsko oznako parcele, stavbe, oziroma dela stavbe, vrsto rabe in posplošeno tržno vrednostjo), ki so jim pripisane na koncu opisanega izločevalnega postopka.

 

Pravne osebe in fizične osebe, ki samostojno opravljajo dejavnost, davčni organ pozove, da za vsako v pozivu navedeno nepremičnino označijo, ali je namenjena za poslovno rabo. Kot poslovna raba se šteje uporaba nepremični za opravljanje dejavnosti ali oddajanje v najem v okviru dejavnosti. Za vsako od nepremičnin, pri katerih zavezanec označi, da je namenjena za poslovno rabo, v odgovoru davčnemu organu priloži ustrezno dokazilo, kot na primer dokazilo o izkazovanju nepremičnine med poslovnimi sredstvi ali med naložbenimi nepremičninami, dokazilo o priznavanju stroškov nepremičnine kot davčno priznanih odhodkov, dokazilo o obračunavanju bonitete uporabniku, najemno pogodbo itd.

 

Fizične osebe pa davčni organ pozove, da označijo, ali se katera od v seznamu navedenih stanovanjskih nepremičnin (stavbe in deli stavb s pripadajočimi zemljišči s šifro stanovanjske dejanske rabe: 1122101, 1122102, 1122103, 1122104, 1110000, 1110001, 1110002, 1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003) oddaja v odplačni najem. Za vsako od stanovanjskih nepremičnin, pri katerih zavezanec označi, da se oddaja v odplačni najem, v odgovoru davčnemu organu priloži ustrezno dokazilo, kot na primer najemno pogodbo.

 

Za lastnike in za nepremičnine, ki po vseh zgoraj določenih kriterijih ne bodo izločene, se ponovno izračuna vsota posplošenih tržnih vrednosti vseh njihovih obdavčljivih nepremičnin in v primeru, da njihova skupna vrednost na posameznega lastnika preseže 1.000.000 evrov, izvede odmera davka.

 

V skladu s 192. členom ZUJF je davčni zavezanec za davek na nepremično premoženje večje vrednosti fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja leta, za katero se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin kot lastnik nepremičnin, katerih vrednost znaša vsaj 1.000.000 evrov. Pri tem zakon lastnikov ne razlikuje, niti glede na njihov pravnoorganizacijski status, niti glede na vrsto dejavnosti ali družbeno vlogo. Osnovno merilo za vključitev v obdavčitev je vrsta rabe oziroma namen nepremičnin in njihova skupna vrednost.

 

V primeru solastnine ali skupne lastnine na nepremičnini je davčni zavezanec vsak solastnik ali skupni lastnik, sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Če solastniški deleži v registru nepremičnin niso določeni ali jih ni mogoče določiti, se za potrebe ZUJF šteje, da so enaki. V primeru skupne lastnine so deleži skupnih lastnikov na nepremičnini enaki.

 

 

Davčna osnova (193. člen ZUJF) je seštevek posplošene tržne vrednosti nepremičnin v lasti istega lastnika, ugotovljene s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin in pripisane nepremičninam v registru nepremičnin na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek.

 

Davčna stopnja (194. člen ZUJF) je odvisna od skupne vrednosti nepremičnega premoženja posameznega lastnika in znaša:
- 0,50 %, kadar je skupna vrednost nepremičnega premoženja zavezanca od 1.000.000 evrov do vključno 2.000.000 evrov,
- 1,0 %, kadar je skupna vrednost nepremičnega premoženja zavezanca večja od 2.000.000 evrov,

 

Odmero in posebnosti glede plačila davka ureja 195. člen ZUJF.

 

Davčni organ odmeri davek na nepremično premoženje za tekoče leto na podlagi podatkov o nepremičninah, o lastnikih oziroma upravljavcih nepremičnin in o posplošeni tržni vrednosti, kot so na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, evidentirani v registru nepremičnin, ter po davčni stopnji iz 194. člena ZUJF. 

 

Davčni organ odmeri davek z odločbo, ki jo izda do 31. maja za tekoče leto. GURS pošlje podatke o nepremičninah, ki so predmet obdavčitve, o njihovi posplošeni tržni vrednosti  ter o lastnikih oziroma upravljavcih po stanju v registru nepremičnin na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, davčnemu organu enkrat letno in sicer najkasneje do 1. marca leta, za katero se davek odmerja.

 

ZUJF določa, da se glede plačila v obrokih smiselno uporablja določba, ki ureja obročno plačilo davka od premoženja. Torej se davek na nepremično premoženje večje vrednosti plačuje v trimesečnih obrokih.

 

ZUJF določa (197. člen), da se glede vprašanj postopka in pristojnosti davčnega organa, ki niso določene v ZUJF, uporablja določbe predpisov, ki urejajo davčni postopek oziroma davčno službo. Tako bo mogoče v postopku odmere na podlagi dokazil uveljaviti dejansko stanje glede lastništva, na primer spremembo lastništva ali deleža lastništva, če je bila nepremičnina ali njen del odsvojena pred presečnim datumom (za leto 2012 je to 1. 6 .2012, za leti 2013 in 2014 pa je to 1.1. tekočega leta) in sprememba v registru nepremičnin na presečni datum ni bila izvedena. Možno bo tudi ugovarjati podatkom iz registra nepremičnin, vendar bo potrebno njihovo spremembo izvesti s postopki, kot jih določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin, spremenjene podatke pa bo mogoče za davčne namene upoštevati šele po izvedeni spremembi v registru nepremičnin – torej pri naslednji odmeri davka. Izjemoma bo mogoče v tekoči odmeri uveljaviti spremembe podatkov o nepremičninah, če so bili ti vloženi v postopek spremembe podatkov v registru nepremičnin pred presečnim datumom za odmero davka na nepremično premoženje večje vrednosti, a niso bili še vneseni v evidenco, vendar le v primeru, ko podatki registra nepremičnin na presečni datum niso izkazovali dejanskega stanja. Zoper podatek o posplošeni tržni vrednosti bo prav tako možno ugovarjati, spremeniti pa ga bo mogoče le skozi postopek spremembe podatkov o nepremičnini v registru nepremičnin. Morebitna sprememba posplošene tržne vrednosti pa se bo lahko upoštevala le za naprej. Podatka ni mogoče spreminjati s predložitvijo posamične cenitve vrednosti nepremičnine.

 

Za leto 2012, ko se bo davek odmeril le za obdobje od uveljavitve ZUJF (31. 5. 2012) do konca leta, se glede odmere davka na nepremično premoženje večje vrednosti v 244. členu določa posebne roke in pravila.

 

V letu 2012 so predmet obdavčitve nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so določene v registru nepremičnin po stanju na prvi dan v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je ta zakon uveljavljen, torej na dan 1. 6. 2012. Za odmero se upoštevajo tudi podatki o lastnikih in posplošenih tržnih vrednostih, kot so v registru nepremičnin evidentirani na ta datum.

 

Za leto 2012 se davčna obveznost zmanjša za 50 %.
 
Geodetska uprava za odmero davka v letu 2012 pošlje podatke po stanju na prvi dan v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je ta zakon uveljavljen, torej po stanju na dan 1. 6. 2012, davčnemu organu v roku dveh mesecev od uveljavitve zakona, torej do 1. 8. 2012. Po tem datumu bo davčni organ zavezancem poslal pozive za dopolnitev podatkov o nepremičninah, ki se uporabljajo za opravljanje dejavnosti ali se oddajajo v najem. 

 

ZUJF določa, da davčni organ v letu 2012 izda odločbo o odmeri davka v roku treh mesecev po uveljavitvi zakona. Odločbe za leto 2012 se bodo torej zavezancem izdale v mesecu septembru 2012. Vse podatke, potrebne za odmero davka, vključno s podatki, ki jih bodo posredovali zavezanci, je zato potrebno pridobiti najkasneje do začetka septembra 2012.